住房泡沫或房地产泡沫是指住房需求异常增长的时期，同时伴随着房价高于平均水平的上涨。当需求超过供给时，投机者就会向住房市场注入资金，进一步推高房价。一旦供不应求，泡沫就会破灭，导致房价和房屋销售量急剧下降。
主要启示
房地产泡沫的特点是在一段时期内住房需求迅速上升，房价也随之上涨。
当房地产泡沫破灭时，房屋价值可能会下降，房主可能会失去资产，最坏的情况可能会导致经济衰退。
2006-07 年的房地产泡沫主要是由银行的次级抵押贷款策略和投机性投资引发的。
与科技泡沫相比，房地产泡沫造成的经济后果要严重得多。
房地产泡沫的定义
美国劳工统计局将经济泡沫定义为 “交易量大、价格与内在价值相差甚远 “的时期。1 将这一定义应用于房地产时，房地产泡沫的特点是房地产需求急剧上升，而供应有限，房地产市场投机盛行。
房地产泡沫的持续时间长短不一，泡沫最终破灭时造成的影响也不尽相同。但一言以蔽之，至少在短期内，房地产泡沫在经济层面往往弊大于利。好的一面是，房地产泡沫往往是暂时性的，这意味着房地产市场和经济最终能够复苏。
注释：与其他类型的资产泡沫相比，房地产泡沫发生的频率较低，但持续时间也较长。
房地产泡沫是如何产生的？
泡沫 “一词并非房地产所独有，也不是一个新概念。事实上，最早的泡沫之一出现在 17 世纪的荷兰，当时郁金香市场的交易出现爆炸式增长，随后崩溃，财富迅速流失。
美国历史上曾多次出现房地产泡沫，但最令人难忘的可能是 2006-2007 年达到顶峰的泡沫。在那次泡沫中，泡沫主要是由次级抵押贷款的扩张推动的。换句话说，太多的借款人被允许申请他们无法负担的抵押贷款。
随着越来越多的人买房，需求增加，这导致了更多的投机行为。与此同时，美联储在 2004 年至 2006 年期间提高了利率，以帮助抑制通货膨胀。
购买了可调整利率抵押贷款的次贷借款人再也无力支付月供。拖欠导致取消抵押品赎回权，取消抵押品赎回权导致房价下跌，所有这一切导致房地产泡沫破裂，房地产市场崩溃。
房地产市场崩溃对整个经济产生了广泛影响，引发了经济衰退。其中最严重的影响包括
注：
在房地产市场崩溃及由此引发的金融危机之后，美国采取了一系列监管措施，以防止重蹈覆辙。2010 年签署了《多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法案》。
该法案旨在解决导致房地产泡沫和崩溃的抵押贷款问题。该法案还促成了美国联邦消费者保护委员会的成立。
房地产泡沫与科技泡沫
房地产泡沫的主要特征是次级贷款的增加，对冲基金和其他金融机构的投机交易助长了次级贷款。在随后的大衰退中，美国家庭净资产缩水，房屋净值消失，失业率飙升至 10.6%。
随着越来越多的人失业，消费者减少了开支，经济继续萎缩。政府采取了多项刺激措施，包括《2008 年经济刺激法案》和《2009 年美国再投资与复苏法案》，才帮助经济恢复增长。
与网络泡沫相比，2000 年代中期发生的房地产泡沫从结果来看要严重得多。
注释：
与房地产泡沫一样，1995 年至 2000 年间发生的科技泡沫也是由投机推动的。投资者将资金注入新兴科技公司，将估值推向了巅峰。
泡沫最终破裂，因为投资者意识到估值估计远远偏离了目标，引发了一系列恐慌性抛售。但就损失而言，仅限于那些在泡沫中投资的人。而住房泡沫的损失则分散在更广泛的美国人身上，包括家庭收入较高和较低的人。随着收入较低人群的消费放缓，经济本身也随之放缓，从而导致经济衰退。
对个人投资者的意义
一般来说，房地产和股票的相关性较低。9 因此，房地产市场的变化并不一定会影响股票市场的变化，反之亦然。
注：
2006-07 年的房地产泡沫和随后的房地产市场崩溃是个例外，因为抵押贷款支持证券的投机交易是问题的一部分。这些高风险的交易行为导致了 2008 年 9 月的股市崩盘。
撇开这一点不谈，重要的是要了解房地产泡沫会对您的投资组合产生怎样的短期和长期影响。举例来说，如果你是一个日间交易者，如果房地产泡沫的原因与股市没有直接关系，而且其后果不会引发更大规模的经济衰退，那么影响可能微乎其微。但是，如果你担心经济衰退之前会出现泡沫，你可以考虑在投资组合中增加防御性股票，以帮助管理风险。
对于长期投资者来说，房地产泡沫可以提醒他们重新审视当前的购买和持有策略。例如，如果你拥有出租物业，那么就要考虑泡沫会如何影响你维持租户和收取租金的能力。如果您觉得泡沫正在酝酿，也可以考虑出售，但要从大局出发。如果你仍然有能力支付出租房和主要住房的按揭贷款，那么你最好等待房屋价值和租金价格最终反弹。
这同样适用于您拥有的非房产投资。例如，如果您主要投资于共同基金或交易所交易基金，您可能需要查看每只基金的相关持股，以了解它们在房地产泡沫情况下可能受到的影响。重新平衡您的投资组合有助于最大限度地降低风险，同时还能使您的投资目标保持一致。
